房地产企业未来会越来越难

近日住房城乡建设部、央行召开了重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。这次会议的召开也意味着此前传言已久的“房企座谈会”正式落地。

这次会议对于房企来说可谓是大变天，因为在会议上提到了“实施好房地产金融审慎管理制度”，“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。其中的亮点就是房地产金融审慎管理制度。

>>什么是房地产金融审慎管理制度?

我们都知道，目前国内银行业已经施行了宏观审慎评估体系，即MPA。央行通过资本和杠杆情况、资产负债情况、流动性、定价行为等七大类16项指标对商业银行进行监控，并定期考核。但是对于房地产行业，却没有一个整套的监管体系。

一方面仅仅依靠诸如这样的调控政策，是无法真正起到调控作用，治标不治本。另一方面，银行对市场资金违规流入楼市难监控。比如个人消费贷和生产经营贷在经过多个账户后再进入楼市。

所以，房地产行业急需要一种穿透程度高的监管手段，房地产金融审慎管理制度便是这样。

早在2016年，央行上海总部便在率先在全国推出“房地产金融宏观审慎管理框架”，内容主要包括：

1、房地产金融宏观审慎管理基础数据库;

2、房地产金融宏观审慎监测体系;

3、金融机构宏观审慎评估体系;

4、宏观审慎“政策工具箱”。

这其实就类似于会议之前，市场传出的“三道红线”和“红、橙、黄、绿”四档。通过掌握每个房企的财务数据，建立数据库，然后用量化指标进行衡量，定性，分类，再在“政策工具箱”里用相应的政策相匹配，比如指导个人住房贷款最低首付比例和房贷利率水平等等。这其实就是房地产金融宏观审慎管理的一个大致逻辑。

>>对房企有何影响?

1、房地产政策调控将常态化。对比银行业的MPA我们就能理解。MPA是按季度等周期进行定期考核的，如果将房企的监管上升到金融机构级别的话，那么调控将是家常便饭，而且是定期的动态调控。这对于那些不顾自身财务状况，大肆拿地的房企来说，这条路已经行不通了。

2、正确引导房地产问题的解决。什么意思呢?简单讲就是把房地产问题与金融、社会等问题联动起来一起解决，比如卡住信托可以限制房地产，土地政策或区域发展也可以影响房地产。而这方面，目前通过审慎管理制度是比较好的办法。

3、或建立因城而异的房地产金融审慎管理制度。就像调控政策一样，这意味着在热点城市，审慎管理制度指标可能会更加严格，开发商囤地、炒楼价的行为将会被打击。

房地产金融宏观审慎管理制度可以说是对房地产行业的一次管理升级，相比之前“三限”的这种头痛医头脚痛医脚方法要好很多，虽然监管部门目前尚未落实细则，但却给未来房地产行业监管增添了不少想象空间。