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高杠杆成楼市风险“放大器” 催生畸形房价下一篇
停车场将可办产权证 配建不超20%商业面积近期,南京、苏州、厦门、武汉等多个热点二线城市出台、政策,以期遏制房价过快上涨。记者调查发现,目前,在政策收紧背景下,各调控城市房地产市场量跌价涨。与此同时,各地在执行调控政策过程中普遍“紧、松”,存在通过假离婚、补或个税等方式钻政策“空子”的现象。房价上涨态势未改
从8月11日南京和苏州重启、以来,多个二线城市出台调控政策,控制房价过快上涨。方面,苏州、武汉、南京等地分别将二套房首付款比例的门槛提高至35%-50%不等,并继续停止发放三套及以上住房贷款。苏州和厦门则重启了政策。
目前,已出台调控政策的二线城市,房地产市场均出现量跌态势。中原地产数据显示,南京和苏州楼市8月成交量分别环比下跌8%和14%,武汉一周后,成交量环比下跌5%。
厦门从9月5日起执行政策,记者走访厦门多个片区的二手房市场,发现“抢房潮”已明显受到抑制。据厦门国土资源与房产管理局统计,原本高位运行的成交量应声下跌。如9月5日令实施当天,厦门新房仅成交14套;二手住宅成交套数也跌至136套,不足之前的1/4。随后几天成交量与5日持平。
“限的虽然只是144平方米以下房型,但间接影响了整个房地产市场的购房氛围。”厦门大学管理学院教授戴亦一说,不少原本打算购房的市民会观望,导致后市房地产交易量下降。
记者调查发现,各调控城市楼市销量虽有缩减,但房价上涨态势未改,个别城市仍出现开发商捂盘惜售的情况。在厦门,世茂御海墅、莲花首岸、禹洲卢卡小镇等都暂停销售,并酝酿提价。厦门金都·海尚国际、欣盛丰·森林海等项目则纷纷上调售价,涨幅多在10%左右。
克而瑞数据显示,实施、政策满月后,南京新房价格环比涨幅超4%,苏州房价涨幅近1%。厦门一周后,商品住宅成交下跌89.4%,价格上涨12.6%。
厦门一位开发商告诉记者:“不管是房企还是购房者,对于政策并不陌生,开发商已经习惯了调控。只要房价预期持续看涨,影响就不大。”严格“灵活”
记者调查发现,在执行房地产调控政策过程中,政策审核相对严格,政策则较“灵活”,操作空间较大。
同策咨询研究总监张宏伟分析认为,提高二套及以上购房首付比例以及,对于购房者设置的门槛上升并不高,只是购房成本略有提高。信贷政策主要由银行来执行,审核相对严格。购房者没有必要通过假离婚等手段来规避。
记者在苏州和厦门调查发现,对于城市来说,目前政策执行较为“灵活”。补或个税的灰色产业链已有“重出江湖”的苗头。
厦门一家大型中介的店长告诉记者:“假离婚、补税等规避手段我们都有操作经验。”
该店长说,以补交一年为例,只需要通过一些中介人员帮助购房者找到一家单位,双方签署期限提前一年的劳动合同,证明购房者为员工,以补交;取得证明后,签署解聘协议,证明双方已解除劳动关系。“整个过程中,除了要缴纳一年的费用,中介的服务费一般是1万左右。”
厦门多家二手房中介的负责人告诉记者,一般房产交易中心只看重缴纳的时间是否符合要求,对是不是补缴抓得不严。“政策刚出来虽说严,但实际上主管部门核查起来有疏忽也难免。”
除了补交,还可以补交个人所得税。记者日前在厦门一新楼盘看房时,一位专为购房者补税的业务人员介绍:“我们是诚实经营,你有购房资格了我们才收费。收费标准是4000元的服务费和税金。”对于记者“万一材料造假被查出来”的顾虑,他表示,“我们有专门渠道,这个尽管放心。”
在苏州也存在同样的情况。苏州要求非苏州户籍居民家庭申请购买第2套住房时,提供自购房之日起前2年内在苏州缴纳1年及以上个人所得税或缴纳证明。但记者走访苏州二手房市场发现,几乎所有的中介都表示“这不是问题,我们可以通过补缴的方式让你‘火线’获得购房资格。”
“先签离婚财产协议,然后办理离婚证、购房、复婚。虽然是钻了政策空子,但这都是合法的,你不用担心。”苏州一位中介告诉记者,“类似假离婚,我们从2012年就开始陆续办理,至今已经做过不少单子,经验比较丰富。”
监管或从严
易居智库研究总监严跃进表示,部分热点二线城市重启、,将抬高投资客进入市场的门槛并降低房贷杠杆,对确保当地楼市平稳发展有积极意义。
多位专家建议,针对钻政策漏洞的行为,各地应查缺补漏、严格执行措施,抑制投资投机性需求、防止房价过快上涨。房管部门应重点查处通过虚构劳动合同,伪造、纳税、婚姻证明材料的方式,为交易当事人骗取购房资格等违法违规行为。
近期,从中央到地方陆续表态将出手整治和规范市场秩序,针对各种“钻空子”的行为进行政策“补漏”。住建部近日表示,在坚持分类调控、因城施策的同时,将加大对房地产企业和从业人员的监管,并将查处和曝光房地产的违法违规行为。
一些一线城市已采取措施封堵政策漏洞。为杜绝通过假结婚骗购房资质买房,根据北京新出台的相关规定,夫妻二人于北京购房时,不能以无购房资质一方名义单独署名房本。北京市住建委提出,相关经纪机构不得教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格,否则将给予暂停网签、责令限期整改等处罚。
严跃进表示,北京通过规定房产证署名等措施,向炒房者发出警告信号,以后“钻空子”的成本会越来越高,从而引导理性购房。
责任编辑: zhangyunxiang
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